O arrendamento é cada vez mais comum, dada a instabilidade criada com o COVID-19, e sobretudo nas camadas mais jovens com a precariedade no trabalho. A formalização do arrendamento de um imóvel, seja para fins comerciais ou habitacionais, faz-se através de um contrato celebrado entre proprietário e inquilino.
A
lei do arrendamento urbano, designada por Novo Regime do Arrendamento Urbano -
NRAU, foi criada a 27 de fevereiro de 2006 e desde então tem sofrido inúmeras
alterações.
As
novas alterações na Lei do Arrendamento Urbano (Lei nº 13/2019, de 12 de
fevereiro de 2019) urbano foram criadas com o objetivo de corrigir
situações de desequilíbrio entre os arrendatários e os senhorios. Para além
disso as novas medidas pretendem reforçar a segurança e a estabilidade do
arrendamento urbano e proteger os arrendatários mais frágeis, como é o caso dos
idosos e das pessoas com deficiência.
Existem
novos prazos mínimos com as alterações da lei do arrendamento urbano, desde a
entrada das novas alterações do NRAU em Diário da República que os contratos de arrendamento passam a ter um prazo mínimo de
um ano, e têm como renovação obrigatória o prazo de três
anos. No entanto, a renovação do contrato pode ser estabelecida noutros termos,
desde que as duas partes cheguem a um acordo relativo a outro prazo.
Temos
para os inquilinos fragilizados, com 65 anos ou mais e os arrendatários
portadores de deficiência igual ou superior a 60% que tenham contratos de
arrendamento anteriores a 1990 passam a ter proteção especial. Os arrendatários que vivem há mais de 15 anos na habitação alugada não
podem ver o seu contrato de arrendamento chegar ao fim a
menos que essa habitação seja demolida ou sofra obras profundas.
Os
arrendatários podem comprovar o tempo de permanência na habitação alugada com
um atestado da junta de freguesia da sua residência.
Esta proteção está ligada à falta de
informação ou de resposta às cartas de atualização das rendas após a entrada em
vigor do NRAU. Muitos arrendatários estão em risco de serem despejados, pois os
seus contratos de arrendamento passaram a ter um prazo de cinco anos.
Os senhorios passam a ter o direito a
terminar um contrato de arrendamento, após aviso formal com carta registada e
aviso de receção, se invocarem a necessidade de
habitação própria nessa habitação.
No entanto nos restantes casos que não
esteja em causa a renovação do contrato, o senhorio pode terminar o contrato de
arrendamento por motivos de obras, mas apenas quando estas impliquem a sua
demolição/desaparecimento da casa.
No caso de outras obras, o contrato fica
suspenso durante o tempo da intervenção necessária. Nestes casos o senhorio é
responsável por garantir ao inquilino o realojamento numa casa equivalente.
Para redigir
um contrato de arrendamento deve reunir os seguintes documentos:
-BI
ou Cartão de Cidadão; Últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS,
Caderneta Predial;
Certificado energético;
Certidão de Teor e Licença de habitação.
É
natural ainda que os senhorios peçam uma caução (que pode consistir no valor de
um ou dois meses de renda adiantados) como garantia do cumprimento do contrato
e até para se precaverem de eventuais danos ao imóvel.
Os
senhorios têm de entregar os respetivos contratos de arrendamento à Autoridade
Tributária e para tal dispõem de um prazo de 30 dias após o documento estar
assinado por todas as partes.
Deve
no site do Portal das Finanças dar entrada do contrato de arrendamento, e
efetuar o pagamento do respetivo imposto, devendo também através do mesmo
portal emitir os recibos de renda.
É
sempre possível rescindir um contrato de arrendamento antes da data prevista
para a cessação ou renovação, tanto por parte do senhorio como do inquilino,
desde que cada uma das partes respeite os prazos de aviso indicados no Código
Civil.
Lembre-se
também, no caso de ser senhorio, que a opção de exigir fiador e caução por
vezes é um peso muito grande para potenciais inquilinos, impossibilitando por
vezes inquilinos responsáveis por falta de um fiador disponível. Avalie bem a situação
financeira do potencial inquilino e verifique se será necessário exigir as duas
garantias antes de tomar uma decisão final.
Findo
o contrato, o inquilino terá o dever de abandonar o imóvel deixando-o tal qual o encontrou: tudo o que mudou deverá voltar ao
estado original, tudo o que constituía o imóvel, ou seja, todo o seu recheio
(mobília, decoração) tem de ficar. A menos que seja acordado de forma diferente
com o proprietário do imóvel, no contrato de arrendamento.
Ricardo Santos
ricardosantos-44826c@adv-est.oa.pt
