Imposto Municipal sobre Imóveis

O que é o famoso IMI – (Imposto Municipal sobre Imóveis)? O IMI veio substituir a "contribuição autárquica" em 1 de Dezembro de 2003. O IMI é um imposto que se rege pelos princípios da equivalência ou do benefício e que incide sobre o valor patrimonial dos prédios. O IMI recai sobre o valor patrimonial tributário (VPT) de prédios urbanos e rústicos situados em Portugal. São exemplos de prédios urbanos os imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços e terrenos para construção, como explica o Código do IMI. (Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro) Os prédios rústicos podem ser terrenos situados fora dos centros urbanos que não sejam para construção e se destinem à atividade agrícola e construções afetas à produção de rendimentos agrícolas.

Enquanto imposto municipal, o IMI constitui uma fonte de financiamento direta das câmaras municipais.

E quem paga o IMI? Qualquer dono de um prédio é obrigado a pagar IMI. De acordo com as regras do IMI, é considerado proprietário aquele que possui o imóvel ou terreno a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto. Imagine-se alguém que vende a sua casa a 1 de dezembro de um determinado ano. Automaticamente, deixa de ser responsável pelo IMI desse ano, passando essa obrigação fiscal para o novo proprietário.

Existe a possibilidade de ficar isento de IMI, para isso, devem ter um rendimento bruto anual até 15 295 euros (2.3 vezes o valor de referência). Além disso, o valor patrimonial tributário do conjunto de prédios que possuam não pode ultrapassar 66 500 euros.

Quem compra um imóvel para habitação própria permanente também pode beneficiar de isenção de IMI por um prazo máximo de três anos. Mas existem limites. A casa tem de ter um valor patrimonial tributário igual ou inferior a 125 000 euros e o rendimento coletável anual da família não deve ser superior a 153 300 euros.

Como é calculado o IMI? De uma forma muito simples, para se apurar o imposto tem apenas que se multiplicar a taxa pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT) do prédio: IMI = taxa x VPT.

A taxa de IMI é fixada, anualmente, pelo município onde se localiza o prédio. Nos prédios urbanos, as taxas variam entre 0,3% e 0,45%. Em casos excecionais, a taxa pode ir até aos 0,5% (antiga taxa máxima). Já nos prédios rústicos, a taxa é de 0,8%.

O VPT é determinado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e pretende ser uma aproximação do valor de mercado.

Para calcular o VPT de um imóvel, a AT tem em conta seis fatores:

-Coeficiente de vetustez (idade do imóvel); -Valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro quadrado); -Coeficiente de localização (características da zona envolvente; -Área bruta de construção; -Coeficiente de afetação (fim a que se destina, habitação, por exemplo); -Coeficiente de qualidade e conforto (funcionalidade, comodidade de utilização e gozo)

No caso de um imóvel, a primeira avaliação é realizada pelo chefe de finanças, após o pedido da sua inscrição na matriz. Depois, o VPT é atualizado periodicamente, com base em 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda. Em causa está a chamada atualização periódica, que tem como objetivo ajustar o valor fiscal do imóvel à inflação. Este procedimento é automático e não tem em conta eventuais alterações nos fatores de cálculo do VPT, como a idade. Os coeficientes de desvalorização da moeda são aplicados ao valor global do VPT. Nos imóveis para habitação, a atualização periódica é feita de três em três anos. Se o proprietário desejar, a cada três anos pode pedir a reavaliação do VPT.

Para determinar o IMI, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) multiplica o VPT pela taxa de IMI. O VPT é calculado, também pela AT, com base em seis critérios: áreas; preço de construção por metro quadrado; localização; fim a que se destina; idade; e funcionalidade, comodidade de utilização e gozo. Já a taxa é fixada, anualmente, pelo município onde se localiza o imóvel e varia entre 0,3% e 0,45% (em casos especiais pode ir até 0,5%).

A modalidade de pagamento do IMI depende do valor da coleta. Quando o montante do imposto é inferior a 250 euros, é pago na totalidade em abril. Se ficar entre 250 e 500 euros, é dividido em duas prestações, em abril e novembro. Acima de 500 euros, o pagamento do IMI é efetuado em três prestações: abril, julho e novembro.

O que fazer para baixar o IMI? Para pagar menos IMI, o proprietário deve pedir às Finanças a reavaliação do VPT, desde que tenham passado mais de três anos desde a última avaliação. O pedido é gratuito e deve ser efetuado até 31 de dezembro para ter efeitos no ano seguinte. Mas atenção. Antes, o proprietário deve analisar cada elemento que serve para calcular o VPT. Pode dar-se o caso de uns baixarem e outros aumentarem, resultando num VPT mais elevado do que aquele que consta na caderneta predial. Nesse caso, não compensa pedir a reavaliação.

No Portal das Finanças existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os seus parâmetros atualizados. Se o resultado da simulação for mais baixo, vale a pena pedir a reavaliação, bastando preencher o Modelo 1 do IMI e entregá-lo na repartição de Finanças da área de residência ou através do Portal das Finanças.

Ricardo Santos